公設看起來很美，實際卻是違建？健身房蓋在屋突、交誼廳設在機房旁，是建商常見的包裝手法。
安創整理最常見的「違建式公設」爭議，搭配法律依據與損害計算，幫你判斷是否可主張減價、解約或求償，
讓你不再默默吞下被騙的損失。
Q1：建商將健身房設在屋頂屋突或機房旁，這算違建嗎？
A：是的，這構成違法公設。
依據《建築技術規則》，屋突、避難層、機房旁空間不得設為公設，更不應包裝成可永久使用的設施。
若建商未告知實情，仍列入坪數計價，屬「不實標示」，消費者可主張減價或解除契約。
📌 提醒：一坪單價60萬、違建部分若占3坪，損失可達180萬。
Q2：建商聲稱「日後會辦合法化」來安撫買方，這可信嗎？
A：不可信，「合法化」只是緩兵之計。
違建公設即使一時未被拆除，也不具合法性。未來若遭檢舉，住戶將無法主張使用權，且仍需分攤罰款與拆除費用。
法規上並無「購屋後補辦合法化」的制度。
📌 重點：買到違建公設是實質價值受損，不論有無拆除都可主張賠償。
Q3：公設設在頂樓屋突雖是違建，但住戶實際上還是能使用，建商需要賠償嗎？
A：是的，建商仍需賠償。
根據法規，屋突與頂樓不得作為公設空間使用。
若建商在這些區域設置健身房、交誼廳，屬於違法「二次施工」。
即使暫時沒被檢舉，未來消防或建管稽查時仍可能被查出、勒令拆除或處以罰款。
📌 消費者因此無法使用原本承諾的公設，有權請求價金減少或損害賠償。1000萬的房子，您通常有可能主張20–50萬的賠償。
Q4：買房前沒說，交屋後才發現健身房不能用，這樣還能要求賠償嗎？
A：可以。即使交屋後發現，也能追究責任。
依《消保法》第7條與《定型化契約條款》，只要建商未事先明示違建狀況，即構成不實或誤導資訊。
即便已簽約或驗收，消費者仍可主張減價或解除契約，並請求損害賠償。
📌 即使已入住，只要證明屬違建，仍有機會主張價金減免或退費。
Q5：建商說其他住戶都接受了，不用太計較違建問題，這樣合理嗎？
A：不合理，是否違建與他人接受無關。
違建是客觀違法事實，即便他人未主張權利，也不影響你自身權益。
法律保障的是個別消費者的合法期待，而不是「多數服從少數」的妥協。
📌 只要房屋價值受損，個人仍可單獨請求減價或賠償。
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